Вернуться   Завьяловский Форум > Разное > Юридические консультации

Юридические консультации Бесплатная помощь юриста.

Ответ
 
Опции темы Поиск в этой теме Опции просмотра
Старый 13.01.2013, 16:39   #1
Рысич
Пользователь
 
Регистрация: 23.12.2012
Сообщений: 27
Проверяем квартиру на «чистоту».

Проверяем квартиру на «чистоту».
Одной из наиболее востребованных риэлторских услуг является проверка недвижимости на юридическую чистоту. Покупатели квартир зачастую с подозрением относятся к продавцам и опасения эти часто небеспочвенны. Проверка на чистоту актуальна и для первичного, и для вторичного рынка жилья.
Риск на первичном рынке недвижимости. Говоря о новостройке, нужно понимать, что подтверждения о праве на собственность данной квартиры еще не существует в природе. Есть только договор, на это право, вот он то и продается. Этот договор обеспечивает покупателю гарантию и защиту. А именно, что его право будет зарегистрировано в Едином Государственном реестре. Если жилплощадь реализуется по 214-ФЗ, то можно спать спокойно. А вот все другие договора лучше всего проверить самым тщательным образом. Различные «схемы» и приобретение по ним квартир на стадии неоконченного строительства – весьма большой риск. Как правило, "схемные" квартиры реализовываются не через самого застройщика, а через любую посредническую организацию. Такой может быть аффилированная с застройщиком компания, либо же самостоятельное юридическое лицо, которое выкупило у застройщика оптом несколько квартир, когда дом только начинали строить, чтобы заработать на реализации их среди населения. С таким юридическим лицом заключать любые сделки крайне опасно, так как нельзя заранее знать, какие отношения между данным инвестором и застройщиком, полностью ли он оплатил всю сумму за данные квартиры или нет. Если нет, то застройщик вполне может расторгнуть подписанный ранее договор, заключенный между ними, и вернуть свои квартиры на сумму, которую не оплатил некачественный инвестор. А за это время квартиры уже могли бы быть приобретены покупателями. Вот таким вот образом и получаются "сдвоенные" реализации и "за сдвоенные" контракты, когда одну и ту же квартиру реализуют два раза. Такие схемы существовали, существуют и, к сожалению, будут еще существовать. Поэтому покупателю необходимо выяснить всю подноготную ситуацию, начиная от застройщика, и заканчивая инвестором, который и реализует данную жилплощадь, а также узнать, какие отношения между ними существуют в реальности. Этот и носит название юридической проверки квартиры на «чистоту».
Существуют и другие риски при приобретении в новостройке квартиры. Нужно понять, ведет ли себя честно сам застройщик в отношении к подрядных организаций. Ведь строящийся дом по закону находится в закладе у строителей до того времени пока застройщик не расплатится с ними окончательно ив полном объеме. А если застройщик этого не делает по различным причинам, то строители вполне имеют право взять дом себе в собственность и реализовывать квартиры самостоятельно.
Риски вторичного рынка жилья. На этом рынке тоже есть свои опасности. Например, если права на квартиру оспариваются и еще одной стороной. Такое бывает в случаях:
- если в квартире прописан пропавший без вести член семьи
- при спорах между наследниками этой квартиры
- если прибыл бывший жилец квартиры, временно находившийся в местах лишения свободы
- если продавец квартиры признан недееспособным
Никто не даст гарантии, что ранее без вести пропавший человек и появится и не аннулирует всю сделку. Такое бывает очень часто, между прочим. Или посадили человека в тюрьму. Он говорить об этом родственникам не стал, а по освобождении вернулся и заявил свои законные права на квартиру. Поэтому нужно тщательно проверять жилье на наличие таких вот неожиданных хозяев.
В зоне повышенного риска находятся и квартиры, в которых прописаны дети, не достигшие совершеннолетия. Необходимо соблюдать все их интересы. Или же если престарелые люди, которые часто не понимают того, что они делают. Если вы решили приобрести квартиру на вторичном рынке жилья, то вдобавок к свидетельству о праве на собственность, необходимо также у продавца потребовать выписку из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП) на данную квартиру и еще внимательно пересмотреть все сделки производимые с ее участием. В такой выписке должна быть всецело отраженана, начиная с 1998 года, вся история продаваемой недвижимости с момента образования ЕГРП. По этой выписке будет отчетливо видно, существовала ли ранее данная квартира в споре, накладывали ли на нее различные аресты и прочее. В реестре должны быть обязательно отмечены все проходящие дела, связанные с реализуемой квартирой. Если вдруг нашлись какие–либо спорные моменты в реестре квартиры, то обратите внимание, в первую очередь, на даты: сколько прошло времени с момента их возникновения. Самый больший срок давности по признанию сделки недействительной (по закону РФ) составляет 3 года. И если в последние три года, до покупки данной квартиры, никаких сделок не было совершено, то можно и не переживать, поскольку все предыдущие обладатели квартиры уже не смогут предъявить на нее права.
Но если спорные моменты, которые возникали в период последних трех лет, были выявлены, попросите собственника квартиры показать судебное решение, чтобы можно было удостоверится , что продавец является законным владельцем этой недвижимости
Что сразу должно заставить покупателя задуматься о смысле покупки указанной квартиры? Это, в первую очередь, если квартира была подарена или завещана кому–либо по наследству, хотя, новоиспеченный собственник не являлся родственником бывшего владельца, и он пытается быстро продать квартиру. Тут сразу нужно держать ухо в остро. Или если квартиру слишком уж часто продавали и перепродавали. В такой ситуации впору думать даже о банальной «подставе» честного покупателя.
Огромные проблемы кроет в себе возможная недееспособность собственника. Бывает, что продавец по истечению какого-то времени после заключения сделки о купле – продаже квартиры признается недееспособным. Это сразу же дает ему законное право на оспаривание своих действий, совершенных даже в прошлом. Если в суде докажут, что продавец не понимал, что делает, то есть вполне реальный риск оспаривания данной сделки.
Так что стоит внимательно изучить всю историю приобретаемой квартиры, чтобы в будущем не попасть в неприятные и сложные ситуации.
Рысич вне форума   Ответить с цитированием
Старый 05.08.2019, 21:16   #2
GupDok
Пользователь
 
Регистрация: 30.07.2019
Адрес: Yemen
Сообщений: 2
Проверяем квартиру на «чистоту»

Когда были в офисе у застройщика, то действительно там при нас женщина по сертификату на материнский капитал оформляла покупку квартиры, вроде бы со скидкой 400 тыс. уточнять мы не стали, как то неудобно было спрашивать.
GupDok вне форума   Ответить с цитированием
Ответ

Опции темы Поиск в этой теме
Поиск в этой теме:

Расширенный поиск
Опции просмотра

Ваши права в разделе
Вы не можете создавать новые темы
Вы не можете отвечать в темах
Вы не можете прикреплять вложения
Вы не можете редактировать свои сообщения

BB коды Вкл.
Смайлы Вкл.
[IMG] код Вкл.
HTML код Выкл.

Быстрый переход


Текущее время: 16:07. Часовой пояс GMT +4.


Powered by vBulletin® Version 3.8.12 by vBS
Copyright ©2000 - 2019, Jelsoft Enterprises Ltd. Перевод: zCarot